主题：这三个因素决定了房地产市场仍会继续膨胀！

◆首先，根本问题没有得到有效解决。博览首席经济学家李宏图先生一针见血的指出：“地方政府对土地财政高度依赖”，而这一问题不解决，从长期来看，房价就还有上涨的空间。

◆其次，房地产市场仍然有较大空间。可以看到，近期拿地房企更多是出于补库存的导向，同时加大对核心城市 力度。但一些经济发展水平较高的三四线城市，也会在土地出让过程中出现高溢价，这体现部分房企“加码三四线”的战略导向；此外，我国住房消费正从“有房住”向“住好房”转变，未来的有效需求将取决于更完善的住房配套、更 的公共服务、更绿色健康的品质和环境。

◆再次，房地产行业依然是中国总需求中最大的贡献力量。如果房地产增速放缓，会给中国2017年经济前景带来重大下行风险。

首先，根本问题没有得到有效解决

博览首席经济学家李宏图先生认为，只要地方政府对“土地财政”的严重依赖没有得到根本解决，那么房价还会继续涨。

这一点，从财政部这一数据就可以看到：2014年1-4月份，国有土地使用权出让收入9016亿元，同比减少5572亿元，下降38.2%。俗称“土地出让金”占地方财政收入比重在2015年1-4月跌至32%，而在2013年这一数据曾接近60%。显然，如果地再卖不出去，地方政府的财政收入就难以为继。

如果将时间追溯到14年前，自2003年房地产市场开放到现在，土地资产在运作过程中，基本上是在一种无序的状态下运行的，地方政府作为土地的“ 人”，垄断了土地的一级市场，也从土地转让中获得了大量收益。

相关数据显示，从1995年至2014年，全国每年的土地出让收入由400多亿元猛增到4.29万亿元，增长了100倍。

另外，从此前中原地产研究 发布的数据显示，截至目前，50大城市卖地1.77万亿元，其中九成城市卖地收入超过百亿元，苏州、南京、上海、杭州卖地金额更是突破千亿元。高企的土地财收，对因经济疲软而财源吃紧的地方政府来说作用不言而喻。

事实上，经过2014年屡屡流拍的低潮后，自2015年下半年以来土拍市场日渐火热，到了2016年，重点城市土地市场更是成为房企争相抢夺的对象，不计成本拍地更是屡见不鲜，为此，许多一、二线城市楼面地价已占到商品房销售价格的50%以上。以北京为例，住宅平均楼面地价从2012年的7323元上升到2016年的21634元，年均复合上涨31%；2012年地价与当年房价的比值为44%，2016年上升到70%，这意味着只有房价大幅上涨开发商才可能盈利。

博览研究员认为，由于有这么简单和容易的土地的资源，导致了我们在很多土地的使用、土地的开发，包括地方政府的财权和实权的安排偏于不可持续的时间环境的精神和理念，地方财政收入有50%以上来自于土地出让金，就是我们俗话说的卖地。

而过于依赖土地财政的后果就是，地方债务的偿还逻辑陷入了一个困境：为了避免出现违约风险，则必须确保地方政府的土地收益；而为了防止房地产泡沫，又不能放松对房地产的调控。

有数据表明，在过去的十几年间，随着卖地收入的高企，地方政府的负债也超过了20万亿元，还不包括被政府转移到平台公司的债务。实际上，多数地方的政府债务已经达到一年可用财力的3倍以上，有的则高达5-10倍。地方政府的债务隐患极大：这也就是为什么财政部近期在推动地方财政透明化的原因。

博览研究员注意到，近日财政部印发了《地方预决算公开操作规程》，推动地方政府改进预决算工作。据悉，地方政府要细化公开部门支出事项，部门开支的人员经费、公用经费等基本支出，要公开到基本工资、奖金等经济性质分类款级科目。

其次，房地产市场仍然有较大空间

对于房价过度上涨，普遍的看法是：如果 就有可能 ，就可能会引发系统性金融风险。此外，各路资金大量流向房地产，也会导致实体经济 越来越少，并对社会风气带来不良影响。于是我们看到密集、严厉、史无前例的房产调控。

博览研究员认为，从抑制资产泡沫，防范金融和系统性风险的角度来看，销售额和 额下滑是必要承受的。今年商品房销售面积超过2013年的历史峰值已无悬念，但我国15-64岁劳动年龄人口占比在2010年达到74.5%的峰值后开始下降，城镇常住人口人均住房面积达到36平米，户均住房拥有达到1.1-1.2套。因此，很大程度上，2016年房地产市场回升受 需求和资产配资所驱动，而加 支撑下的回升已经产生了严重的资产泡沫，冲击到了金融和经济稳定。因此，热点楼市量价回调是“挤泡沫”的过程，也是夯实楼市合理需求、让住房回归居住属性的基础，更是让资金回归实体的保障。

不过，目前，基于劳动年龄人口占比下降，城镇化率将从过去10年年均1.4个百分点降到未来1个百分点以内，楼市整体供求开始平衡，甚至局部已经供过于求，加上第三产业占比提升以后不动产需求下降，业界预计未来楼市增量空间已经触顶。那么，从长远看来，中国经济转型升级背景下，房地产市场发展空间有多大？

博览研究员注意到，此次调控坚持“一城一策”：全国336个地级及以上城市中，房价同比下跌的占35.7%，上涨的216个城市中，涨幅在10%以上的占23%。因此，绝大多数城市仍受益于“去库存”、稳健货币政策的支持。10月份，三四线楼市成交面积同比增速从9月的16.4%上升到24.3%，东部三大都市圈和中部都市圈（以郑州和武汉为核心）内的三四线城市，成为楼市销售增量的主力。从中期来看，随着都市圈内轨道交通的密集布局，城市化转向大城市化和都市圈化，未来楼市有效区域将集中在以四大都市圈为主的区域，这些区域的楼市比较稳定。

而且，这几大区域主要城市的库存消化周期普遍在6-10个月之间，目前已经进入“补库存”阶段，也有利于稳定开发 。同时，根据联合国开发计划署和“六普”数据，城镇存量住房亟待更新，独立卫生间、厨房、自来水、下水管道等齐全的成套住房仅占全国城镇存量住房的60%。

因此，未来改善型住房需求还有很大空间。更重要的是，2.6亿外来人口、1.5亿“三留人群”因为户籍、土地、社保等制度缺陷而无法城市化，造成城镇化降速。近年来，国家提出的“三个一亿人”战略，以及近期1亿非户籍人口城市 方案的推出，均有望打破制度桎梏，让城镇化和都市圈释放出本来应有的洪荒之力，这对构建内需社会，夯实楼市长期需求基础意义非凡。

值得注意的是，房地产企业碧桂园对我国1600多个三四线城市进行了市场调研。据相关人士透露，根据调研结果，三四线城市居民的改善性需求很明显，尤其对品质优、有物业服务、社区环境好的住房需求高。目前碧桂园项目进入了300多个三四线城镇，未来空间依然很大。

再次，房地产行业依然是中国总需求中最大的贡献力量

博览研究员注意到，国家统计局在2016年三季度经济数据新闻发布会上提到，房地产对经济增长发挥了一定的支撑作用，三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。

对此，中金公司认为：三季地产服务业对名义GDP增速的贡献率约为12.3%、对实际GDP增速的贡献率约为3.8%。

地产服务业对名义GDP增速的贡献率明显更高，不仅是由于地产服务业名义增长更快，也是因为它在名义GDP中的份额明显高于在实际GDP中的份额。2015年地产服务业在名义GDP中的占比为6.0%。

查看更多精彩图片>>

博览研究员认为，在过去一年中，我们仍然 依赖房地产行业来帮助支撑脆弱的需求。房地产销量和房价双双攀升，尤其在一线城市。随着开发商的新项目破土动工，建筑设备的需求出现增长。尽管，在遏制房价上涨的调控政策面前，房地产周期开始转向。但房地产行业依然是中国总需求中最大的贡献力量，如果房地产增速放缓，会给中国2017年经济前景带来重大下行风险。

综上所述，当前尽管相关部门对于房地产市场的调控如此严密、密集与史无前例，但究其根本，是抑制房价“过快”上涨，但不是“不让涨”。

正如融创中国董事长孙宏斌的看法：“即使在下行期，中国大的经济发展趋势并没有发生变化， 的逻辑和规则也没有发生变化，所以即便经济下行压力较大，依然可以在国内找到发展机遇，始终看好国内的房地产发展。”

这是咱们小区的tubaoshi截图，大家看看怎么样呢